NIIF 16 y los contratos de arrendamiento: guía práctica

Por qué un contrato de arriendo dejó de ser un gasto y pasó a ser un activo

Durante décadas, un gerente colombiano que firmaba el arriendo de una bodega, una flota de camionetas o un piso de oficinas sabía exactamente cómo se veía eso en sus estados financieros: una línea de gasto en el estado de resultados y nada más. El balance no se movía. Los indicadores de endeudamiento que el banco revisaba antes de aprobar un crédito tampoco. El compromiso de pagar un canon durante los siguientes ocho años existía en el contrato, pero no en las cifras.

Eso terminó el 1.º de enero de 2019 para las entidades del Grupo 1 de convergencia. Desde esa fecha, la NIIF 16 obliga al arrendatario a reconocer, para prácticamente todos sus contratos de arrendamiento, un activo por derecho de uso y un pasivo por arrendamiento en el estado de situación financiera. El arriendo dejó de ser un gasto invisible y se convirtió en una deuda visible.

El cambio no es cosmético. Una compañía de retail con cincuenta locales arrendados, una empresa de transporte con su flota en leasing operativo o una firma de servicios que ocupa tres pisos de una torre corporativa pueden ver crecer su balance en cifras materiales, con efectos directos sobre los covenants financieros pactados con la banca, sobre las métricas que usa un comprador potencial y sobre la lectura que hace un tercero de su solvencia.

Este artículo recorre el reconocimiento, la medición y la revelación de los arrendamientos bajo NIIF 16 en el marco colombiano, con los asientos contables típicos, el impacto sobre los indicadores y —el punto que más consultas genera en la práctica— la brecha entre el tratamiento contable y el tratamiento fiscal del artículo 127-1 del Estatuto Tributario, que no se movió cuando la contabilidad sí lo hizo.

Cómo entró la NIIF 16 al ordenamiento colombiano

En Colombia las normas internacionales no aplican por remisión directa: se incorporan al derecho interno mediante decreto. El vehículo es el Decreto 2420 de 2015, el decreto único reglamentario de las normas de contabilidad, información financiera y aseguramiento de la información, que compila los marcos técnicos normativos en anexos: el Anexo 1 contiene las NIIF plenas aplicables al Grupo 1; el Anexo 2, la NIIF para las Pymes del Grupo 2; y el Anexo 3, el marco simplificado para microempresas del Grupo 3.

La NIIF 16, emitida por el IASB en enero de 2016, se incorporó al marco colombiano mediante el Decreto 2170 del 22 de diciembre de 2017, que modificó parcialmente los marcos técnicos previstos en el Decreto 2420 de 2015. Su aplicación obligatoria quedó fijada a partir del 1.º de enero de 2019, con posibilidad de aplicación voluntaria anticipada, siempre que se revelara ese hecho. Posteriormente, el anexo técnico compilatorio fue actualizado por el Decreto 2270 de 2019, y el Decreto 1432 del 5 de noviembre de 2020 introdujo la enmienda relativa a las reducciones del canon derivadas de la pandemia de covid-19.

Qué es un arrendamiento bajo NIIF 16: el contrato ya no basta

El primer efecto práctico de la norma no está en cómo se mide el arrendamiento, sino en qué cuenta como arrendamiento. La NIIF 16 abandonó la definición formal —lo que el contrato dice que es— y adoptó una definición basada en el control: existe un arrendamiento cuando un contrato transmite el derecho a controlar el uso de un activo identificado durante un periodo de tiempo a cambio de una contraprestación.

Esto obliga a un ejercicio que muchas empresas colombianas descubrieron tarde: revisar contratos que no se llaman «arrendamiento». Un acuerdo de servicios logísticos que asigna una bodega específica, un contrato de transporte con vehículos dedicados, un acuerdo de capacidad de cómputo sobre servidores identificados o un contrato de suministro que reserva un equipo determinado pueden contener un arrendamiento aunque su título diga otra cosa.

Cómo se mide el pasivo por arrendamiento

En la fecha de comienzo, el arrendatario mide el pasivo por arrendamiento al valor presente de los pagos por arrendamiento que no se hayan efectuado a esa fecha. La aparente sencillez de la frase esconde dos decisiones que determinan la cifra: qué pagos se incluyen y a qué tasa se descuentan.

El Consejo Técnico de la Contaduría Pública se ha pronunciado sobre cómo construir esa tasa en el contexto colombiano. Los elementos que la doctrina reconoce como razonables son las cotizaciones efectivas de entidades financieras para plazos comparables y, cuando el plazo del arrendamiento excede los plazos que ofrece el mercado financiero local, técnicas de extrapolación a partir de los plazos disponibles. Lo que no es aceptable es tomar una tasa única de referencia y aplicarla indistintamente a toda la cartera de contratos: la norma pide una tasa específica por contrato o por cartera homogénea, sensible al plazo, a la moneda y a la garantía.

Medición posterior del pasivo

Después del reconocimiento inicial, el pasivo se mide al costo amortizado por el método del interés efectivo: se incrementa por el gasto financiero devengado y se reduce por los pagos realizados. Es exactamente la mecánica de un crédito.

El pasivo se vuelve a medir —con contrapartida en el activo por derecho de uso, no en resultados— cuando cambian el plazo del arrendamiento, la evaluación de una opción de compra, los importes esperados por garantías de valor residual o los pagos futuros derivados de un cambio en el índice o la tasa. La distinción es importante: si la nueva medición reduce el activo por derecho de uso por debajo de cero, el exceso sí va a resultados.

El activo por derecho de uso y sus cuatro componentes

El activo por derecho de uso no es simplemente el espejo del pasivo. En la fecha de comienzo se mide al costo, que comprende cuatro componentes:

Medición posterior del activo

Salvo que el arrendatario aplique el modelo de revaluación o el activo corresponda a propiedades de inversión medidas a valor razonable, el activo por derecho de uso se mide al costo menos la depreciación acumulada y las pérdidas por deterioro acumuladas, ajustado por las nuevas mediciones del pasivo.

La regla de depreciación tiene un matiz que conviene tener presente: si el arrendamiento transfiere la propiedad al final del plazo, o si es razonablemente cierto que se ejercerá una opción de compra, el activo se deprecia sobre la vida útil del activo subyacente. En cualquier otro caso, se deprecia sobre el menor entre la vida útil del activo y el plazo del arrendamiento.

Los asientos contables, paso a paso

Un ejemplo aplicado hace visible lo que las definiciones dejan abstracto. Tomemos un caso representativo de una empresa colombiana del Grupo 1.

Datos del contrato. Una compañía arrienda una bodega en Funza por un plazo de 5 años, con un canon fijo anual de $120.000.000 pagadero al final de cada año, sin opción de compra y sin costos directos iniciales. La tasa implícita no es determinable, y la tasa incremental de endeudamiento de la empresa para un plazo y garantía comparables es del 12 % efectivo anual.

Cálculo del pasivo inicial. El valor presente de cinco pagos anuales vencidos de $120.000.000 descontados al 12 % asciende a aproximadamente $432.573.000. Como no hay pagos anticipados, incentivos, costos directos ni obligaciones de restauración, el activo por derecho de uso se reconoce por el mismo importe.

Asiento de reconocimiento inicial:

Primer año. El pasivo devenga intereses al 12 % sobre el saldo inicial: $432.573.000 × 12 % ≈ $51.909.000. El pago de $120.000.000 se descompone entonces en $51.909.000 de gasto financiero y $68.091.000 de amortización de capital. La depreciación, en línea recta sobre cinco años, es de $432.573.000 ÷ 5 ≈ $86.515.000.

La comparación reveladora. Bajo el tratamiento anterior de arrendamiento operativo, el año 1 habría mostrado un gasto único de $120.000.000. Bajo NIIF 16, muestra $86.515.000 de depreciación más $51.909.000 de gasto financiero: $138.424.000 en total. El gasto del primer año es un 15 % superior.

Este es el efecto de carga anticipada o front-loading: el gasto total a lo largo de la vida del contrato es idéntico bajo ambos modelos ($600.000.000), pero la NIIF 16 lo concentra en los primeros años, porque el gasto financiero es alto al inicio —cuando el saldo del pasivo es mayor— y decrece a medida que se amortiza, mientras la depreciación permanece constante. Hacia el año 4 o 5, el gasto bajo NIIF 16 es inferior al del modelo anterior.

Las dos exenciones opcionales

La NIIF 16 permite —no obliga— excluir del modelo dos categorías de contratos, en cuyo caso los pagos se reconocen como gasto de forma lineal a lo largo del plazo, o sobre otra base sistemática si resulta más representativa:

El impacto en los estados financieros y en los indicadores

Aquí es donde la NIIF 16 deja de ser un asunto del área contable y pasa a ser un asunto de la gerencia financiera. Los efectos se propagan por los tres estados financieros de forma sistemática y predecible.

Estado de situación financiera

Aumentan simultáneamente el activo —por el derecho de uso— y el pasivo —por el arrendamiento—. Como el activo se deprecia en línea recta y el pasivo se amortiza según el método del interés efectivo, ambos saldos no decrecen al mismo ritmo: el pasivo se reduce más lentamente al inicio. La consecuencia es que el patrimonio se reduce a lo largo de la vida del contrato, y vuelve a converger al final.

Estado de resultados

El gasto por arrendamiento operativo, que era una partida operativa, se sustituye por depreciación (operativa) y gasto financiero (no operativo). El resultado operativo mejora; el resultado antes de impuestos empeora en los primeros años y mejora en los últimos.

Estado de flujos de efectivo

El flujo de caja total no cambia —la empresa paga exactamente lo mismo—, pero su clasificación sí: la porción de capital del pago se reclasifica de actividades de operación a actividades de financiación. El resultado es un flujo de caja operativo mejorado sin que haya entrado un peso adicional a la caja.

La evidencia empírica internacional confirma la magnitud del efecto sobre el endeudamiento. El Banco de España, en un estudio sobre los efectos de la aplicación de la norma, documentó que la ratio de recursos ajenos con coste sobre pasivo remunerado se incrementó hasta niveles del 54,1 %, frente al 50,5 % que se habría alcanzado sin aplicar la NIIF 16. Son más de tres puntos porcentuales de diferencia atribuibles exclusivamente a un cambio de norma contable, sin ninguna variación en la realidad económica subyacente.

La brecha con el artículo 127-1: la contabilidad cambió, el impuesto no

Este es el punto donde más se equivocan las empresas colombianas al implementar la norma, y donde el error tiene consecuencias directas en la declaración de renta.

La NIIF 16 modificó el tratamiento contable de los arrendamientos a partir de 2019. El artículo 127-1 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 76 de la Ley 1819 de 2016, define el tratamiento fiscal de los contratos celebrados a partir del 1.º de enero de 2017, y conserva la distinción entre arrendamiento financiero y arrendamiento operativo que la NIIF 16 eliminó para el arrendatario. Las dos normas no se movieron al mismo tiempo, y el resultado es una brecha permanente.

Qué significa la brecha en la práctica

Considere el ejemplo de la bodega de Funza. Contablemente, bajo NIIF 16, la empresa reconoció en el año 1 un gasto de $138.424.000, compuesto por depreciación y gasto financiero. Fiscalmente, si el contrato califica como arrendamiento operativo bajo el artículo 127-1 —no hay opción de compra, no hay transferencia de propiedad, el plazo de 5 años no cubre la mayor parte de la vida económica de una bodega—, la empresa deduce el canon causado de $120.000.000. Ni un peso más.

La diferencia de $18.424.000 es una diferencia temporaria que revierte a lo largo de la vida del contrato y que da lugar al reconocimiento de impuesto diferido conforme a la NIC 12. No es una pérdida ni un beneficio: es un desfase de reconocimiento entre dos marcos que dejaron de estar alineados.

Lease-back: dos operaciones, no una

El artículo 127-1 aborda expresamente el retroarriendo o lease-back —la operación en que una empresa vende un activo y simultáneamente lo toma en arrendamiento—, y establece que se trata como dos operaciones separadas a efectos del impuesto sobre la renta: una venta de activos, con su correspondiente utilidad o pérdida, y un arrendamiento posterior, sometido al artículo 139 del Estatuto Tributario.

La NIIF 16 también regula el sale and leaseback, pero con una lógica distinta: la clave contable está en determinar si la transferencia del activo califica como una venta conforme a la NIIF 15. Si no califica, el vendedor-arrendatario no da de baja el activo y contabiliza la operación como una financiación garantizada. Si califica, reconoce ganancia únicamente por la parte de los derechos transferidos al comprador-arrendador.

El lease-back es, en Colombia, una operación frecuente de liberación de caja en empresas con inmuebles propios. Es también donde la divergencia entre los dos marcos alcanza su punto más agudo: una operación puede generar utilidad gravable inmediata en renta y una ganancia contable diferida y parcial bajo NIIF 16. Estructurarla sin modelar ambos efectos es un error caro.

Lo que hay que revelar y por qué importa

La NIIF 16 tiene un régimen de revelación exigente, con un objetivo declarado: que los usuarios de los estados financieros puedan evaluar el efecto de los arrendamientos sobre la situación financiera, el rendimiento y los flujos de efectivo de la entidad. Las revelaciones mínimas del arrendatario incluyen:

• El gasto por depreciación de los activos por derecho de uso, desglosado por clase de activo subyacente
• El gasto por intereses del pasivo por arrendamiento
• El gasto correspondiente a los arrendamientos de corto plazo acogidos a la exención
• El gasto correspondiente a los arrendamientos de bajo valor acogidos a la exención
• El gasto por pagos variables no incluidos en la medición del pasivo
• Los ingresos por subarrendamiento de activos por derecho de uso
• La salida total de efectivo por arrendamientos
• Las adiciones a los activos por derecho de uso y su importe en libros al cierre, por clase
• Un análisis de vencimientos del pasivo por arrendamiento, conforme a la NIIF 7

A ello se suma una revelación cualitativa que en la práctica es la más útil y la peor elaborada: la naturaleza de las actividades de arrendamiento, las restricciones o covenants impuestos por los arrendamientos, las obligaciones por arrendamientos aún no comenzados a los que la entidad ya se ha comprometido, y las exposiciones futuras no reflejadas en el pasivo —opciones de prórroga o terminación no incluidas en el plazo, pagos variables, garantías de valor residual—.

Acciones concretas para su empresa

1. Confirme el grupo de convergencia al que pertenece su entidad La NIIF 16 solo aplica al Grupo 1. Si su empresa está en el Grupo 2, sigue rigiendo la Sección 20 de la NIIF para las Pymes, con el modelo dual y sin reconocimiento de activos y pasivos en arrendamientos operativos. Un error de clasificación de grupo invalida todo el ejercicio.
2. Levante el inventario completo de contratos y aplique la prueba del activo identificado No se limite a los que se llaman «arrendamiento». Revise contratos de servicios logísticos, transporte con vehículos dedicados, capacidad de cómputo, suministro con equipos reservados y concesiones de espacio. Involucre a jurídico, compras y operaciones: el área contable no conoce todos los contratos vigentes.
3. Documente el juicio sobre el plazo de cada contrato Determine para cada arrendamiento si es razonablemente cierto que se ejercerán las opciones de prórroga o de terminación, y deje constancia escrita del razonamiento: mejoras significativas realizadas, importancia estratégica de la ubicación, costo de reubicación, historial de renovaciones. Es el juicio de mayor impacto sobre el pasivo y el primero que se audita.
4. Construya y documente una matriz de tasas incrementales de endeudamiento Segmentada por plazo, moneda y tipo de garantía, sustentada en cotizaciones efectivas de entidades financieras, con fecha de elaboración y política de actualización. Cuando el plazo del arrendamiento exceda los plazos que ofrece el mercado local, documente la técnica de extrapolación empleada.
5. Defina y formalice la política sobre las dos exenciones opcionales Establezca por escrito si aplicará la exención de corto plazo —y a qué clases de activo, recordando que la elección es por clase— y el umbral en pesos para activos de bajo valor, documentando la conversión del referente de USD 5.000 y la política de revisión frente a la variación cambiaria.
6. Cuantifique el impacto sobre sus covenants antes del cierre y hable con la banca Recalcule endeudamiento, deuda neta / EBITDA y cobertura de intereses con y sin NIIF 16. Verifique si sus contratos de crédito contienen cláusula de frozen GAAP; si no la tienen, renegocie la definición de deuda financiera con la entidad. La conversación se tiene antes del cierre anual, no después del incumplimiento.
7. Mantenga registros contables y fiscales paralelos por contrato Cada arrendamiento necesita su clasificación fiscal bajo el artículo 127-1 —financiero u operativo— además de su medición contable bajo NIIF 16. De ahí salen las diferencias temporarias y el impuesto diferido de la NIC 12. Verifique además la fecha de celebración: los contratos anteriores al 1.º de enero de 2017 conservan el tratamiento fiscal vigente en ese momento.
8. Evalúe anualmente el deterioro de los activos por derecho de uso Aplique la NIC 36 a locales, bodegas y sedes cuya rentabilidad o nivel de uso haya caído. Reconocer el activo en la adopción y no volver a evaluarlo es un hallazgo de auditoría habitual.
9. Reporte el EBITDA con conciliación explícita Si presenta información a inversionistas, compradores potenciales o entidades financieras, acompañe el EBITDA post-NIIF 16 de la conciliación al criterio anterior. Un comprador sofisticado hará el ajuste de todos modos; presentarlo usted preserva credibilidad en la negociación.